相続登記の義務化とは？期限・過料・放置するリスクをわかりやすく解説

2026年8月27日 2026年8月7日

税理士法人YFPクレア　資産税チーム

こんにちは、税理士法人YFPクレア　資産税部です。

令和6年4月1日から、相続によって取得した土地や建物について、相続登記が義務化されましたのはご存知でしょうか？これまでは、相続登記をしなくても罰則はありませんでした。しかし、名義変更されないまま放置された不動産が増えたことで、所有者が分からない土地や空き家が社会問題となっていました。

市民のために道路を通したくても誰の許可を取ればいいのか分からないなぁ…どうしたものか

空き家がボロボロになって危険な状態のまま放置されているのだが…
治安や安全面でも心配だ…

など各方面で困った人が続出しました。

そのため、相続によって不動産を取得した場合には、一定の期限内に相続登記を行うことが義務付けられました。

相続登記とは？

相続登記とは、亡くなった方の名義になっている土地や建物を、相続した人の名義へ変更する手続きです。たとえば、父名義の自宅を長男が相続した場合、その不動産の名義を父から長男へ変更する必要があります。

相続登記はいつまでに必要？

相続登記は、原則として「不動産を相続したことを知った日から3年以内」に行う必要があります。

ここで大切なのは「自分が不動産を相続したことを知った日（通常は亡くなった日）から3年以内」という点です。

たとえば、父が亡くなり、遺産分割協議によって長男が実家を相続することになった場合、長男はその事実を知った日から3年以内に相続登記を行う必要があります。

令和6年4月1日より前の相続も対象になる

相続登記の義務化は、令和6年4月1日以降に発生した相続だけが対象ではありません。

それ以前に発生した相続であっても、まだ相続登記が済んでいない不動産がある場合は、義務化の対象になります。

たとえば、10年前に父が亡くなり、実家の土地や建物が父名義のままになっている場合でも、相続登記を行う必要があります。

義務化前に発生した相続については、令和9年3月31日までに相続登記をする必要があります。「昔の相続だから関係ない」と思って放置している不動産がある場合は、早めに確認しておきましょう。

相続登記をしないとどうなる？

正当な理由なく相続登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

ただし、相続登記を放置するリスクは過料だけではありません。名義変更をしないまま時間が経つと、次のようなトラブルにつながることがあります。

・不動産を売却できない
・不動産を担保に融資を受けられない
・相続人が亡くなり、関係者がさらに増える
・遺産分割協議がまとまりにくくなる
・空き家や固定資産税の負担で揉める
・次の世代が手続きに困る

特に多いのが、親の相続登記をしないまま子ども世代、孫世代へと相続が重なってしまうケースです。

相続人の人数が増えるほど、必要書類を集めるのも、全員の同意を得るのも難しくなります。将来のトラブルを防ぐためにも、相続登記は早めに進めることが大切です。

遺産分割がまとまらない場合はどうする？

相続人同士で話し合いがまとまらず、3年以内に正式な相続登記ができない場合もあります。

そのような場合に使える制度が「相続人申告登記」です。

相続人申告登記とは、自分が登記名義人の相続人であることを法務局に申し出ることで、ひとまず相続登記の申請義務を果たすことができる制度です。

たとえば、兄弟間で実家を誰が相続するか決まらない場合でも、相続人申告登記をしておけば、期限内に義務を果たしたものとして扱われます。

ただし、相続人申告登記は、正式に不動産の名義を変更する手続きではありません。遺産分割協議がまとまった後は、その内容に基づいて改めて相続登記を行う必要があります。

相続登記にかかる登録免許税

相続登記を行う際には、原則として登録免許税がかかります。

相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として固定資産税評価額の0.4％です。

たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の土地を相続登記する場合、登録免許税は次のようになります。

2,000万円 × 0.4％＝ 8万円

なお、一定の要件を満たす土地については、登録免許税が免除される場合があります。特に評価額が低い土地や、一定の相続登記については免税措置の対象となることがあるため、該当する可能性がある場合は確認しておきましょう。

具体例で見る相続登記が必要なケース

父名義の自宅を母が相続した場合

父が亡くなり、遺産分割協議の結果、自宅を母が相続することになった場合、父名義の不動産を母名義に変更する相続登記が必要です。

この場合、母が自宅を相続したことを知った日から3年以内に登記を行います。

実家を兄弟で共有する場合

父が亡くなり、兄弟2人で実家を2分の1ずつ相続する場合も、相続登記が必要です。

ただし、共有名義にすると、将来その不動産を売却したり、建て替えたりする際に共有者全員の同意が必要になります。兄弟２人の時はまだいいのですが、将来的に結婚して配偶者や子供が出来たりすると厄介なことになるケースもしばしばあります。

相続登記をする前に、「本当に共有名義でよいのか」「将来売却する予定はあるのか」などを話し合っておくことが大切です。

遺産分割がまとまらない場合

不動産を誰が相続するか決まらない場合でも、相続登記の期限はそのまま進みます。

3年以内に遺産分割協議がまとまらない場合は、相続人申告登記を利用して、まずは義務違反を避けることを検討しましょう。

その後、遺産分割協議がまとまったら、その内容に基づいて正式な相続登記を行います。

相続登記を進める前に確認したいこと

相続登記を進める前には、次のような点を確認しておくとスムーズです。

・不動産の登記名義人は誰か
・固定資産税の納税通知書に記載されている不動産はどれか
・遺言書があるか
・相続人は誰か
・遺産分割協議はまとまっているか
・相続税申告が必要か
・小規模宅地等の特例など、税務上の検討が必要か

相続登記そのものは、主に司法書士が扱う手続きです。

一方で、不動産を相続した場合には、相続税申告が必要になるかどうか、不動産をどのように評価するか、小規模宅地等の特例を使えるかなど、税務上の検討も重要になります。

そのため、不動産を相続した場合は、登記だけでなく、相続税の有無についても早めに確認しておきましょう。

相続登記の義務化に関するよくある質問

Q相続税がかからない場合でも相続登記は必要ですか？

A必要です。

相続税がかかるかどうかと、相続登記が必要かどうかは別の問題です。

相続税が0円でも、土地や建物を相続した場合は相続登記の対象になります。特に、実家や土地だけを相続したケースでは、相続税申告は不要でも相続登記は必要になります。

Q相続登記をしないと必ず過料がかかりますか？

A必ず過料が科されるとは限りません。

ただし、正当な理由なく期限内に相続登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

過料を避けるためにも、不動産を相続した場合は早めに手続きを進めましょう。

Q遺産分割協議が終わっていない場合はどうすればよいですか？

A3年以内に遺産分割協議がまとまらない場合は、相続人申告登記の利用を検討します。

ただし、相続人申告登記は正式な名義変更ではありません。遺産分割協議がまとまった後は、その内容に基づいて改めて相続登記を行う必要があります。

Q昔亡くなった親の名義のままでも対象ですか？

A対象です。

令和6年4月1日より前に発生した相続であっても、まだ相続登記が済んでいない不動産がある場合は、義務化の対象になります。

長年放置している不動産がある場合は、まず現在の登記名義を確認しておきましょう。

Q相続登記は税理士に依頼できますか？

A相続登記の申請代理や登記書類の作成は、司法書士が行う業務です。

一方で、相続税申告、不動産評価、小規模宅地等の特例、遺産分割による税負担の違いなどは税理士の専門分野です。

相続した財産に不動産が含まれる場合は、登記の手続きとあわせて、相続税がかかるかどうかも確認しておくと安心です。

まとめ

相続登記は、令和6年4月1日から義務化されました。
相続によって土地や建物を取得した場合は、原則としてその事実を知った日から3年以内に登記を行う必要があります。
相続登記を放置すると、10万円以下の過料が科される可能性があるだけでなく、将来の売却、遺産分割、次の相続で大きなトラブルになることがあります。

また、不動産の相続は、相続税申告や不動産評価とも関係します。
不動産を相続した場合は、「登記だけ」「税金だけ」と分けて考えるのではなく、早めに全体像を確認することが大切です。

相続した不動産の名義がそのままになっている方や、相続税がかかるか不安な方は、早めに専門家へ相談しましょう。税理士法人YFPクレアでは相続税申告を、YFPクレア行政書士法人では相続手続きをサポートしております。登記については提携している司法書士に依頼をお願いしております。別々に依頼するよりラクになるかと思いますので、お困りでしたらお問合せください！！