不動産賃貸・不動産投資の税理士サービス

自分でも不動産投資している不動産オーナー税理士がサポート

税理士法人YFPクレアとYFPクレアコンサルティング株式会社など関連会社では不動産オーナーとして賃貸業を経験しております。

自社物件の実績

さいたま市南浦和　貸しビル　2F商業テナント　3-6F居住用1DK～

新宿区四谷　貸しビル　1-5F商業テナント（アベノミクス後で利益売却）

北関東　貸しアパート　軽量鉄骨居住用3K×4戸（投資回収後に利益売却）

相続専門の不動産業を自社運営

YFPクレアコンサルティング株式会社は相続土地の買取仲介専門の不動産業を自社運営

宅地建物取引業　神奈川県知事（１）第30699号

代表税理士はじめ4人が宅地建物取引士の資格を保有

代表税理士はじめ、元ハウスメーカー勤務のスタッフなどが宅地建物取引士の資格を保有

不動産には精通した税理士事務所ですので、ご安心してご相談ください！

不動産投資家さん、大家さんのための不動産運用サポート

税理士法人YFPクレアでは、不動産投資家さん、大家さん、地主さんなどの不動産に関する税金や記帳代行、確定申告に関するお困りごとをお手伝いしております。

不動産投資家さん向けには、資金調達や物件シミュレーションも行っております。

個人・法人の不動産賃貸業　豊富な実績があります！

税理士法人YFPクレアは不動産の税務に強い税理士事務所です。
年間で４００件以上の不動産業の方の申告をさせて頂いております。

個人の不動産賃貸業の方の確定申告を３００件以上
法人の不動産賃貸業・売買の方の確定申告を１００件以上

JA（農協）さんの顧問をさせたいただいておりました！

10年以上にわたり、某JA（農協）さんの複数の支店顧問させたいただき、地域ではもっとも多くの地主さん、不動産賃貸業の確定申告や相続などのサポートをさせたいただいておりました。（現在はJAさんの合併と支店の統廃合により円満に退任しております）

安心してご相談頂けましたら幸いです。

このようなご相談に対応しております

お金を残すためのサポート

１．不動産賃貸業・不動産投資業の経費の見直し

不動産賃貸業や不動産投資業の経費は独特です。
さらに、個人事業と法人で経費の取り扱いが違います。

良く問題となるのが
・自宅兼事務所に関する経費
・車に関する経費
・飲食費に関する経費
・書籍や研究費に関する経費
・旅費や出張手当規程（法人）に関する経費
・PC、タブレット、カバンなど消耗品に関する経費

などです。

さらに面倒なのが、ネットや一部書籍の情報はウソではないが、そのまま鵜呑みにすると後で大変になることも多く、迷ったり混乱される方が多くいます。

不動産賃貸業・投資業での税務調査での数多くの実績（累計100件以上の調査実績、大型の国税局案件もあります）がありますので、お気軽にご相談ください。

２．不動産管理法人・不動産所有法人の設立による節税

不動産管理用に会社を設立することで、節税をすることができるケースが多くあります。

ただし、すべての方が会社を設立することで、節税効果があるというわけではありません。
設立することによるメリットデメリットがありますので、まずは節税シミュレーションを受けていただき、
設立した方が良いのか、別の方法が良いのかをご検討いただくと良いかと思います。

法人化による社会保険加入について

不動産法人の設立に関して、社会保険の加入問題があります。

原則としてすべての法人は社会保険（厚生年金と健康保険）に加入義務があり、副業の場合には本業の給与を合算して社会保険料を算定します。

そこで、法人化の場合には社会保険料の負担増や、そもそも社会保険に加入しても良いのかどうかを検討する必要があります。

１、役員報酬や給与を出さずに、社会保険に加入しない
２、株式会社を作り、非常勤役員報酬とパート従業員だけ雇い社会保険に加入しない
　（合同会社には非常勤役員という存在は無いとの、年金事務所の見解があります）
３、奥さんやご家族に役員報酬や給与をはらい、社会保険に加入する
４、副業として本業の社会保険料に合算する

などのいくつかのパターンがあります。社会保険料は年間最大1人200万円以上にもなる高額なものですので税金と同じくらい慎重にシミュレーションをするようにしてください。

不動産管理会社スキーム

会社が不動産自体は所有せずに、管理料等の収入を計上するケースです。

手軽にできるメリットはありますが、会社に計上する利益が多くないのがデメリットとなります。

不動産自体の値上がりでキャピタルゲインを得る可能性がある場合には、譲渡時の税金は個人所有が有利となる場合があるため、あえて管理会社スキームを選ぶ方もいます。

・一般管理会社
管理契約を結び管理料を計上します。他にも管理会社を委託するいわゆる2階建ての場合と、自社のみで管理する場合で収入計上可能額が変わります。

・サブリース
サブリース契約で収入を計上します。契約形式によって収入計上可能額が変わります。

不動産管理会社のメリットとデメリットについて、更に詳しい内容を下記の記事にて紹介しています。ぜひご確認ください！

不動産所有会社スキーム

不動産を会社が所有するケースです。

会社に利益を計上しやすく、相続税対策もやり易くなります。デメリットとしては、いま個人所有ですと譲渡利益や諸経費がかかることや、資金移動も必要です。借入がある場合には銀行の承認が必要です。

・建物のみ所有

建物のみを法人が所有するケースです。家賃収入は法人に入ります。土地の地代を個人に支払います。

借地権が発生しますので、通常は無償返還の届出書を出しますが、不動産の出口戦略も踏まえて設計する必要があります。相続時には土地と法人の株式が別々の所有者になってしまう場合があります。

・土地建物両方所有

建物と土地を両方所有するケースです。個人名義ですと名義移転手続きは煩雑ですが、その後はシンプルになるため使い勝手が良くなります。法人として土地建物を売却する場合には、譲渡時の税金が個人所有より不利になることがありますが、法人の株式ごと不動産を売却することも出来ます。その場合は、株式の譲渡となり税金が低くなることがあります。

<個人の不動産を法人に移す場合の注意点＞
個人で所有している不動産を所得税の節税や相続税対策などの目的で法人に移す場合があります。

注意点
１、物件に銀行借り入れが付いていると銀行の承認が必要となります。
２、譲渡所得税がかかる（不動産の所有期間によって利益に対して所得税と住民税がかかる。5年超保有で20%）
３、場合によっては消費税がかかる。
４、所有権移転費用が掛かる（登記費用、登録免許税、不動産取得税など）

＜不動産所有会社をあえて株式会社にする場合＞
合同会社の方が初期費用が安いので多くの不動産所有会社が合同会社で設立されるのですが、相続税対策として種類株式を使う場合や非常勤役員を利用する場合には株式会社を選ぶ場合があります。

また、勤め先の関係で法人登記に名前を載せられないが、出資をする場合なども株式会社を選択します。

＜不動産を同族間で移動するときの価格＞
不動産を親族間や同族会社へ譲渡等するときは、その時の価格に注意してください。

いろいろな価格があります。
①時価（市場での第三者取引価格）
②路線価、公示価格、固定資産評価額
③不動産鑑定士による評価額
などです。

また、売り手と買い手が個人なのか法人なのかによっても、所得税法と法人税法で取り扱いが違い、場合によっては贈与税がかかるケースもありますので、事前にご相談ください。

不動産所有会社のメリットとデメリットについて、更に詳しい内容を下記の記事にて紹介しています。ぜひご確認ください！

社団法人スキーム

持ち分の無い一般社団法人もしくは一般財団法人を設立するケースです。

将来も見据えた非常に難易度の高いスキームですので、資産総額が多くリスクを取れる場合以外はお勧めしていません。ご希望の場合は個別にご相談ください。

株式会社・合同会社設立費用

①節税シミュレーション：無料
②法人設立：株式会社設立の場合　249,300円（税別）、合同会社設立の場合、98,500円（税別）

種類株式　議決権の制限

財産を会社を通してお子さん（お孫さん）に移すときに、お子さん等の年齢や性格にもよりますが株主としての財産権の部分と議決権をとおした経営権の部分を分けて承継したい方がいます。

具体的には財産は節税も考えて早めにお子さん等に移しつつ、経営や意思決定はご自身が元気なうちやお子さん等が未熟なうちはご自身がおこない、後で移すケースです。

その場合に議決権を制限した種類株式をお子さん等に持たせて、議決権のある株式を少数だけご自身がもって経営の実権を行います。

議決権制限規定(3号)　

株主総会において議決権を行使することができる事項の制限を内容とするもの。無議決権株式も可能であるが、その場合でも、その株主は種類株主総会では議決権を行使することができる。

公開会社においては議決権制限株式が発行済株式総数の2分の1を超えたときは直ちに発行済株式総数の2分の1以下にする措置を取らなければならないとされている。しかし非公開買会社においては、このような規制はなされていない。

２．消費税の還付

消費税の還付申請をすることで、不動産を購入した際にかかった消費税がすべて戻ってくる可能性があります。

貸しビル、区分所有、ホテル、貸別荘など消費税が課税される賃貸物件

7000万円の建物を購入した場合には、700万円もの消費税が還付される可能性があります。

ただし、消費税の還付申請には書類作成以外にも準備が必要です。
消費税の還付申請をされたい場合には、一度専門家にご相談されることをオススメしています。

＊アポート・マンションなどの居住用建物の消費税還付は令和2年9月までで原則できなくなりました。

詳しくは不動産の消費税還付サポートをご覧ください

３．相続税対策

相続税対策のために、不動産を購入される方も多くいらっしゃいます。

税理士法人YFPクレアでは、ご家族のために相続財産を少しでも多く残せるよう、資産運用や２次相続も含んだ相続税シミュレーションを行っております。
相続税がいくらかかるのか？納税資金はいくら準備しておけばいいのか？節税はできないか？をシミュレーションいたします。

税理士法人YFPクレアでは、
相続対策全般のお手伝いもしております。

>>詳しくはコチラをご覧ください

【費用】
個別見積り

４．不動産のM＆A

投資用の不動産を購入する場合に、いわゆる不動産所有会社を買収するケースがあります。
メリット、デメリットがありますが、大きなメリットとして銀行融資が出やすいという事があります。

最近の例で言えば、
・杉並区のJRの駅前ビルで7億円
・豊島区のビルで5億円
の融資がほぼフルローンで出たりしています。杉並の物件は信用金庫さんで出ています。

ただ、デメリットもあり、
・株式で購入するため、減価償却等ができない
・会社ごと購入するので詳細なデューデリジェンス（法務、税務、労務など）が必要
といったことが挙げられます。

事前にM＆Aが有利かどうかご検討ください。

売主さんは売却の税金が安いため株式型を希望する場合もありますが、株式型とそれ以外で各種税金が違いますので、売却価格も変わってきます。
両方のケースでシミュレーションをするようにお願いします。

積極的な投資のためのサポート

１．資金調達

積極的に不動産投資をするにあたり、資金調達は必要不可欠です。

税理士法人YFPクレアの代表は、元銀行出身のため資金調達に強く今まで９０％以上の成功確率を誇ります。

【費用】
33,000円～（税込）

２．物件収支シミュレーション

不動産を購入するときに、どのような点に注意して購入を決定していますか？

不動産は、条件（立地や規模、地区年数など）に応じて資産価値が異なってきますので、購入にあたっては長期的にどのくらいの収益を上げることができるのかを、シミュレーションでしっかりと出す必要があります。

決して安い買い物ではありませんので、是非購入する前に専門家によるシミュレーションを受けられることをオススメいたします。

【費用】
無料

経理・税務サポート

確定申告サポート

所得税の確定申告のみのご依頼も承っております。

会計ソフトの入力から決算処理までを行っていただいた場合には、かなりお手軽な価格でお受けしております。

なお、会計ソフトの入力からご依頼いただく場合には、記帳代行サポートを合わせてご検討ください。

【料金】
①個人申告の場合：88,000円～（税込）
②法人申告の場合：198,000円～（税込）

不動産オーナー様向け　税務サポート料金

不動産オーナー　個人事業主の場合（税込み価格）

所有不動産の内容		月額報酬	決算報酬	年間報酬
		記帳代行報酬	税務申告報酬
所有不動産1～9室	1～5室	¥5,500	¥22,000	¥88,000
	6～9室	¥8,250	¥33,000	132,000
所有不動産10～19室		¥14,300	¥48,400	¥220,000
所有不動産20室～		別途お見積りとなります。ご相談ください。
駐車場のみ		台数×\3,300	¥22,000	10台の場合 ¥55,000

※記帳代行サービスを利用されない場合は、所有不動産が１～９室の方は\44,000、１０室以上の方は\66,000～にて確定申告書を作成致します。
（不動産所得のみの場合）

※上記価格は全て税込価格となっています。

 

その他の所得の申告が必要となる場合

事業所得　　　　　　　　別途お見積り

一時所得・雑所得　　　　別途お見積り（保険・年金等の収入は無料）

不動産の譲渡所得　　　　110,000円～（税込）

不動産以外の譲渡所得　　55,000円～（税込）

雑損控除　　　　　　　　5,500円～（税込）

医療費控除　　　　　　　5,500円～（税込）

ふるさと納税　　　　　　3,300円～（税込）

不動産オーナー　法人の場合（税抜き価格）

所有不動産の内容		月額報酬	決算報酬	年間報酬
		記帳代行報酬	税務申告報酬
不動産管理法人	個人事業とセットでのご依頼	\10,000～	¥60,000	\180,000～
	法人単独でのご依頼	\15,000～		\240,000～
不動産所有法人	売上　5000万円以下	\20,000	¥0	\240,000
	売上　1億円以下	\30,000	¥0	\360,000
	売上　1億円超	\40,000～	¥0	\480,000～

 

 

お問い合わせ・初回相談【無料】

初回は担当者がお会いさせて頂き、経営者様のご要望等や経営課題のヒヤリングさせて頂きます。税理士法人YFPクレアのサービス内容にご納得いただいた上でご契約させて頂きます。

時間外の場合やお電話がつながりにくい時は下記フォームをご入力ください。

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不動産購入時の消費税還付についてはこちら

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創業融資
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資金調達
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